Uno de los avances más importantes a nivel normativo en Colombia fue todo el proceso referido al Ordenamiento Territorial, dentro de estos, la promulgación de la Ley 388 de 1997, puesto que a través de esta, se empezó en Colombia a vislumbrar las posibilidades que el territorio en sí mismo tiene como generador de desarrollo. Lo innovador de la ley 388 fue el hecho de generar mecanismos de gestión de recursos para fortalecer los procesos de desarrollo de los municipios: El reparto de cargas y beneficios, los traslados de derechos de edificabilidad y el cobro de la plusvalía, entre otros.
Para el ciudadano de a pie, la plusvalía en términos de ordenamiento territorial, es el mayor valor que pueda obtener un propietario de tierras como resultado de decisiones que toma la administración en los que dicho propietario no tuvo ninguna injerencia. Son varios los hechos generadores de plusvalía: El cambio en la clasificación del suelo, un predio era rural y se clasifica en suelo urbano; la modificación de los usos del suelo, o el mayor aprovechamiento del suelo, ejemplo, un sector urbano está definido para vivienda unifamiliar y con el cambio de las normas en él se pueden desarrollar vivienda multifamiliar, es decir cambia la densidad. Todos estos cambios se realizan mediante la formulación del plan de ordenamiento territorial, mediante ajustes al mismo, o mediante un acuerdo municipal.
Por estos días, algunos sectores de la ciudad, especialmente del oriente de Neiva, están en alerta pues les llego una citación para notificarse de la resolución 008 de abril de 2021, en la que definen que el Municipio, basado en cambios normativos del POT del 2009, y otros ajustes, realizó un estudio para la liquidación y cobro de la plusvalía en sus predios. De igual manera, un medio local publicó respecto de dicho trámite, que el municipio aspira a recaudar durante los próximos años una cantidad muy interesante de recursos, que la permitirían financiar sus proyectos.
Con base en mi experiencia y conocimiento del tema, opino que ni los recursos le van a llegar al municipio, ni van a poder cobrar a todos los casi 4000 predios que han identificado como “Predios objeto de cobro de plusvalía”, por varios motivos, errores u omisiones dentro del proceso.
De un lado, están cobrando a una serie de propietarios de vivienda en condominios, una plusvalía que debió ser cobrada al dueño de la tierra antes de desarrollar los proyectos, es decir entre el momento en que cambió la norma que les beneficiaba y el momento de desarrollo de los proyectos.
Igualmente, si la norma que beneficia a estas tierras se cambiaron en 2009, a pesar de que la plusvalía pueda tener un efecto retroactivo (como de hecho lo tiene), no se puede aplicar casi 12 años después, máxime cuando en el momento de cambio de la norma los terrenos no se habían desarrollado, y pensar en retroactividad cuando ya cambió de dueño, ya se aplicó la norma que modifica los hechos generadores y ya alguien más se vio beneficiado.
Finalmente, porque la plusvalía, siendo un excelente mecanismo de gestión, pues aporta recursos, estos solamente se hacen efectivos cuando sucedan eventos específicos como son el cambio de propietario, es decir que haya una venta de un terreno, o cuando se vaya a desarrollar un proyecto que aplique la nueva norma y se beneficie de ella. En tal sentido si yo fuera el alcalde o su jefe de planeación no haría muchos planes con esos recursos, pues son de recaudo como mínimo en el mediano plazo.
No sé qué paso, falta de planeación?, mala asesoría? o simplemente desconocimiento de la norma? Solo queda esperar.
