Por: Rolando Monje Gómez
El mercado inmobiliario no fue ajeno al impacto que generó la crisis económica y sanitaria en Colombia. Los choques externos, la disminución de la actividad productiva y el aumento de las cifras de desempleo golpearon drásticamente las finanzas de los hogares, por lo que el recaudo por cánones de arrendamiento se redujo bastante.
La Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz indicó que, aunque se ha registrado una recuperación en el cumplimiento de las obligaciones, aún se percibe un alto indicador de no pago en vivienda e inmuebles no residenciales.
A la fecha solo en Neiva se han perdido cerca de mil empleos por cuenta del número de comercios de todo tipo que han tenido que cerrar provisional o indefinidamente. A pesar de que hubo una leve recuperación por los planes piloto en septiembre, octubre y noviembre, y algo en diciembre del 2020, al relajarse los controles al Covid-19. Sin embargo, las ventas globales del sector presentan una caída del 63,4%.
Estos cierres de establecimientos comerciales incidieron directamente en las cifras de desempleo que entregó el Dane, donde la capital del Huila aparece en el primer lugar en el promedio nacional para 2020.
El panorama comercial empeoró desde inicios de enero, al aumentar nuevamente por la indisciplina ciudadana los contagios de coronavirus y la ocupación de Unidades de Cuidados Intensivos, UCI, lo que obligó a las autoridades a decretar nuevas restricciones que ahora se extendieron hasta el 15 de febrero.
El cierre obligatorio de la mayoría de los comercios en el país durante abril tuvo un efecto sobre las inmobiliarias y los dueños de los locales, pues según una encuesta realizada por la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz, Fedelonjas, durante ese mes no se pagó 49% de los arriendos comerciales.
De los 90.000 restaurantes que funcionaban para fines de 2019, de esos Neiva aportaba el 2%, más de 25.000 anunciaron que cerrarían sus puertas definitivamente. Si bien habían encontrado en los domicilios una opción para subsistir, no todos pueden continuar con esta actividad, por la dificultad de la logística. Por esto, se pasó de un 24% del total operando de esta forma a comienzos de la pandemia, a un 18%, que ha logrado suplir las demandas del público. Hoy las ventas de la industria que genera más de mil empleos directos e indirectos, no alcanzan 12% del total registrado antes de la pandemia.
Hacer un cálculo de la dimensión de este problema en Neiva es muy difícil de determinar, porque hay que tener en cuenta que muchos contratos de arriendo se hacen directamente con los propietarios o son de palabra. Parte de esos contratos que están intermediados a través de inmobiliarias son los que se han podido monitorear.
Desde el mismo 22 de marzo que se concretó la cuarentena, en todo el país el primer efecto en Neiva fue que todo quedó cerrado. Entonces, todo el aparato productivo se frenó. Inmediatamente se empezaron a ver unos indicadores de no pago de viviendas, y en el comercio esos indicadores llegaron hasta 58% de una primera muestra tomada por Fedelonjas.
Esa dinámica se mantuvo hasta el mes de agosto, donde continuó bajando la dinámica, y, hoy en día, la muestra da un indicador de 17% de no pago en vivienda, y de 34% en inmuebles no residenciales. Sin embargo, los niveles de no pago continúan siendo altos frente a 12% o 13% de meses anteriores al covid.
Por su parte Acopi que agremia a las Micro, Pequeñas y Medianas Empresas, las realmente afectadas por la pandemia, hizo un llamado “la posibilidad de entregar los locales cuando sea necesario, sin sanción, ya que usualmente la penalidad son tres meses de arriendo, sin desconocer la importancia de la antigüedad de las relaciones comerciales, ya que en más de 38% de los casos los contratos llevan más de seis años. Para estas personas es mejor negociar que entregar. 63% de las empresas ha tenido reducciones de ingresos de más de 80% y el resto, de cerca del 50%.
Los centros comerciales
Por el lado de los centros comerciales, el 65% de los locales que componen los centros comerciales han hecho acuerdos con las inmobiliarias y propietarios sobre los pagos del arriendo. En 2020 cerraron con una concurrencia de 55%, dando muestras de recuperación, el inicio de 2021 y las nuevas medidas para frenar el avance del virus han vuelto a hacer mella en los negocios. Fenalco a su vez pidió claridad y reversar las medidas que están afectando a los comerciantes.
En 2020 se desocuparon en el país 5.000 locales en los centros comerciales. Con las nuevas medidas alrededor de 90% de los locales están cerrados en las zonas donde rige el confinamiento debido a que no se permite la operación al público. Los niveles de tráfico son muy bajos por esta razón, los cuales solo pueden ser comparados con los de marzo y abril de 2020.
El restablecimiento de estas medidas en diferentes ciudades genera impactos directos en el cierre del comercio no esencial. Para los administradores de centros comerciales las medidas no pueden estar representadas en cuarentenas generalizadas, sino en algunos toques de queda y mayores controles en cuanto al cumplimiento de los protocolos de bioseguridad.
Los centros comerciales se han visto desolados no solo por la reducción de clientes sino porque muchos locales tuvieron que cerrar.
En cuanto a las negociaciones en los arriendos la mayoría de los locales lograron acuerdos y los que no concretaron tuvieron que cerrar y terminar los contratos. Muchas de las negociaciones de los primeros meses fueron de 100% según el valor del arrendamiento. Además, se han dado alivios en las cuotas de administración hasta de 50%, 40% y 20% que hasta ahora se mantienen hoy en día.
Indudablemente la categoría de entretenimiento, que incluye cine, parques y zonas de juego fue la más afectada durante el año pasado. El sector gastronómico también se ha visto muy golpeado a causa de las restricciones. El reporte de los cines es un tráfico de 10% y 15% respecto de lo habitual.
En Colombia, 5,3 millones personas vivían en arriendo en 2018, y en 2019, ya eran 5,7 millones. De ese escenario, se generaron en 2014 $37 billones, entre no residenciales y residenciales. En 2015 eran $39 billones en arriendos; ya en el 2016, $40 billones; 2017, 45 billones; en 2018 ya eran $49 billones y en 2019, ya $56 billones. Sin duda alguna esas cifras mueven la economía, pero la rebaja presentada en 2020, sobre todo por el impacto de los no residenciales, se volvió a niveles de 2015 y 2016.
Otras cifras
Muchos colombianos se han visto con dificultades para pagar sus arriendos en esta crisis del coronavirus, ya que el 85 por ciento de los hogares que reciben ingresos por arrendamientos están en los estratos 1, 2 y 3.
La pérdida de ingresos ha llevado a miles de familias y negocios a vivir una verdadera tragedia por cuenta de los ingresos que dejaron de devengar durante el último año.
Los pequeños negocios han sido los mayores damnificados por cuenta de la pandemia.
Y es que quienes perciben estos arrendamientos no son precisamente familias adineradas, sino personas que en muchos casos derivan su sustento de estos dineros producto del alquiler de un inmueble, ya sea para vivienda o para negocio. La grave situación se vive en doble vía, pues no solo están en grave riesgo económico quienes viven en arriendo, sino también aquellos que viven del arriendo.
De acuerdo a las cifras que han sido estudiadas por el Ministerio de Vivienda para diseñar las medidas de choque hay una estadística que sorprende. Los núcleos familiares recaudan entre 300.000 y 800.000 pesos por concepto de arrendamiento, lo que representa alrededor del 30 por ciento de sus ingresos totales.
Colombia tiene 16,1 millones de viviendas, de las cuales 34% se encuentra en arriendo, 18% con otro tipo de tenencia, donde en algunos casos hay subarriendos y 48% restante son viviendas ocupadas por sus propietarios. Así, cerca de 18 millones de personas viven en arriendo.
Según cifras oficiales, 90% de los inquilinos son de estratos 1, 2 y 3, y en contrapartida 82% de los arrendadores son también de estratos 1, 2 y 3. En nuestro país, mayoritariamente existe correlación de estrato socio económico entre el arrendador y el arrendatario.
