Nos referíamos en la columna tributaria del lunes anterior el tema de los impuestos a pagar por la enajenación de nuestra casa de habitación, finca de recreo y general bienes raíces, y destacamos tres aspectos importantes a tener en cuenta al momento de la escrituración; primero, que la carga tributaria ante la Dian y ante el departamento que puede ser muy elevada.
DIARIO DEL HUILA, CONSULTORIO TRIBUTARIO
Por: José Hilario Araque Cárdenas, asesor y consultor tributario
Juan Diego Araque Durán, abogado especialista en derecho tributario
En esta columna, vamos a hablar de las alternativas legales de poder utilizar un costo fiscal que disminuya la utilidad en la enajenación de los bienes raíces, pero antes, ilustramos con un ejemplo, el impuesto de ganancia ocasional o impuesto de renta que una persona natural llegaría a pagar por el año gravable 2023 por la enajenación de un inmueble, llámese casa de habitación, finca donde desarrolla actividad agropecuaria, finca de recreo, lote de terreno, local comercial, etc. Así:
Precio de escrituración según artículo 90 del Estatuto Tributario $500.000.000
Menos: Costo fiscal imputable (valor declarado año 2022) $200.000.000
Utilidad fiscal $300.000.000
Impuesto de ganancia ocasional (tarifa del 15%) $ 45.000.000
Nota 1: Suponemos que el valor declarado año anterior correspondió al avalúo catastral del año 2022 por ser superior al costo de adquisición del inmueble que fue de $4.000.000 según escritura del año 1990 (Artículos 72 y 277 del Estatuto Tributario Nacional).
Nota 2: El artículo 72 del E.T. predica, que el avalúo declarado para fines del impuesto predial podrá ser tomado como costo fiscal imputable al valor de venta para determinar el impuesto de renta o de ganancia ocasional ante la Dian.
Nota 3: El artículo 277 del E.T., establece, que para los contribuyentes no obligados a llevar libros de contabilidad, los inmuebles deben ser declarados por el mayor valor entre el costo de adquisición, costo fiscal, o avalúo o autoevalúo catastral.
Nota 4: En el supuesto de ilustración, el impuesto determinado es de ganancia ocasional por ser un bien inmueble que estuvo en poder del contribuyente por dos (2) años o más. Hubiese sido impuesto de renta con una mayor tarifa si el bien enajenado hubiese estado en posesión del contribuyente menos de 2 años.
Puede leer: Preocupante panorama en 2024 por alza del salario mínimo
Alternativas de un mayor costo fiscal para mitigar el impacto tributario en caso de enajenación de bienes inmuebles
Únicamente para personas naturales y se trata de hacer uso de las disposiciones contempladas en los artículos 70, 72 y 73 del estatuto tributario.
- El ajuste al costo de los activos fijos. Los reajustes fiscales del Art. 70 del E.T.
Para efectos prácticos estamos acostumbrados a usarlos o utilizarlos con el nombre de “reajustes fiscales”; es una práctica común aunque su aplicación no es obligatoria, es decir, es un tratamiento tributario opcional que puede utilizar el declarante al momento de estar elaborando la declaración de renta y se justifica su uso cuando se trata de bienes raíces o inversiones en sociedades de renta variable como son las acciones o cuotas partes de interés social, porque son activos que se van valorizando con el paso del tiempo y por esto la ley tributaria permite ajustarlos o reajustarlos con un porcentaje que el gobierno nacional determina anualmente.
El Ministerio de Hacienda divulgó el proyecto de decreto para permitir ajustar por el año gravable 2023 el costo fiscal de activos fijos y dentro de éstos obviamente los bienes inmuebles. Para tal fin, el proyecto plantea un reajuste del 12,40% de acuerdo con lo previsto en el artículo 70 del Estatuto Tributario.
En el ejemplo numérico anterior, suponiendo que el inmueble no lo alcanza a vender en este año 2023, implica que debe aparecer declarado como activo patrimonial al presentar la declaración de renta de este año 2023, pero como su expectativa es venderlo en el año 2024, como estrategia de planeación tributaria y con el ánimo de disminuir la utilidad y el impuesto de ganancia ocasional, su contador o asesor tributario lo declararía dentro de sus activos, así:
Costo fiscal declarado año 2022 $200.000,000
Más: Reajuste fiscal año 2023 (12.40%) $ 24.800.000
Costo fiscal reajustado dic. 31 de 2023 $224.800.000
Avalúo catastral año 2023 (según cobro impto. predial) $220.000.000
Valor patrimonial dic. 31 de 2023 (Art. 277 E.T.) $224.800.000
Al venderlo en el año 2024 por el valor de los $500.000.000, al presentar la declaración de renta de este año que se presentaría en el año 2025, la utilidad y el impuesto de ganancia ocasional quedaría así:
Precio de escrituración según artículo 90 del Estatuto Tributario $500.000.000
Menos: Costo fiscal imputable (valor declarado año 2023) $224.800.000
Utilidad fiscal $275.200.000
Impuesto de ganancia ocasional (tarifa del 15%) $ 41.280.000
- El avalúo como costo fiscal bajo el siguiente escenario. Art. 72 E.T.
En la simulación anterior, vamos a suponer, que el avalúo catastral del año 2023 para el pago del impuesto predial fue de $240.000.000, significa que el valor patrimonial en la declaración de renta de este año quedaría bajo la siguiente esquematización:
Costo fiscal declarado año 2022 $200.000,000
Mas: Reajuste fiscal año 2023 (12.40%) $ 24.800.000
Costo fiscal reajustado dic. 31 de 2023 $224.800.000
Avalúo catastral año 2023 (según cobro impto. predial) $240.000.000
Valor patrimonial dic. 31 de 2023 (Art. 277 E.T.) $240.000.000
Al venderlo en el año 2024 por el valor de los $500.000.000, la utilidad y el impuesto de ganancia ocasional quedaría asi:
Precio de escrituración según artículo 90 del Estatuto Tributario $500.000.000
Menos: Costo fiscal imputable (valor declarado año 2023) $240.000.000
Utilidad fiscal $260.000.000
Impuesto de ganancia ocasional (tarifa del 15%) $ 39.000.000
- El costo inflactado del inmueble. Ajuste fiscal del Art. 73 del E.T.
Esta norma establece, que todas las personas naturales podrán ajustar el costo de adquisición de los bienes raíces que sean activos fijos, en el incremento porcentual del valor de la propiedad raíz que el Gobierno Nacional expide por decreto para cada año gravable. Cuando el contribuyente haga uso de esta opción, los ajustes efectuados de conformidad con lo establecido en el artículo 70 del estatuto tributario no serán aplicables para determinar la renta o la ganancia ocasional.
El procedimiento es el incremento que se haya registrado en el período comprendido entre el 1º de enero del año en el cual se haya adquirido el bien y el 1º de enero del año en el cual se enajena. El costo así ajustado, se podrá incrementar con el valor de las mejoras y contribuciones por valorización que se hubieren pagado.
Vamos a suponer que la escrituración del inmueble se va a realizar en el año 2024 por valor de $500.000.000. Por planeación tributaria se debe declarar el inmueble como activo patrimonial por el año gravable 2023 bajo el siguiente esquema, teniendo presente que este inmueble se adquirió según escritura en el año 1990 por valor de $4.000.000.
Según Decreto 2609 de diciembre 28 de 2022 (aunque el decreto para el año 2023 no se ha expedido) el ajuste según los datos anteriores sería multiplicar el precio de adquisición por el índice de 108.87 y el resultado como valor patrimonial por el año 2023 queda así:
Costo fiscal declarado año 2022 $200.000,000
Mas: Reajuste fiscal año 2023 (12.40%) $ -0-
Ajuste según artículo 73 E.T. ($4.000.000×108.87) $436.000.000
Valor patrimonial dic. 31 de 2023 (Art. 73 E.T.) $436.000.000
Al venderlo en el año 2024 por el valor de los $500.000.000, la utilidad y el impuesto de ganancia ocasional quedaría así:
Precio de enajenación según 90 del Estatuto Tributario $500.000.000
Menos: Costo fiscal imputable (valor declarado año 2023) $436.000.000
Utilidad fiscal $ 64.000.000
Impuesto de ganancia ocasional (tarifa del 15%) $ 9.600.000
- Saneamiento de bienes raíces. Art. 90-2 del E.T.
Fue un tratamiento especial permitido por la reforma tributaria de la Ley 223 de 1995, en la cual se permitió declarar, únicamente por el año gravable 1995, los bienes raíces por su valor comercial a esta fecha; si así se hizo, este valor que quedo declarado como valor patrimonial a diciembre 31 de 1995, podrá ser tomado hoy como costo fiscal imputable al precio de enajenación del inmueble. No importa que posteriormente el bien inmueble haya sido declarado por su costo de adquisición, o avalúo catastral o por el valor ajustado de acuerdo con el artículo 73 del E.T.
El valor correspondiente a la diferencia entre el costo fiscal ajustado y el valor comercial en la fecha antes mencionada no generará renta por diferencia patrimonial, ni ocasionará sanciones, ni será objeto de requerimiento especial, ni de liquidación de revisión ni de aforo.
Las opiniones son responsabilidad de los socios de Araque Asociados Consultores Tributarios y Legales. Nos basamos en el entendimiento de las normas vigentes y en el conocimiento del derecho tributario, y puede no ser compartido por las autoridades tributarias. Consúltenos en www.araqueasociados.com Preguntas y sugerencias en el correo: contacto@araqueasociados.com. Atención personalizada: Carrera 5 No. 14-32 oficinas 5, 7 y 8 Pasaje de la Quinta de Neiva, Huila, teléfonos 321 452 3315.
Le puede interesar: ¡El Dane Anunció el Censo Económico Nacional para 2024 con Resultados en 2025!
