El Consejo de Estado declaró la nulidad de la sentencia del Tribunal Administrativo del Huila. Ya no podrá demandar al municipio de Palermo y la CAM, pues entró a operar la caducidad.
Diario del Huila, Investigación
Carlos Andrés Pérez Trujillo
El Consejo de Estado no solo negó las pretensiones Condominio Campestre Campo Berdez Club House, sino que le llamó la atención por la incorrecta formulación de la demanda.
El 13 de julio de 2020 este condominio presentó una demanda de reparación directa contra el municipio de Palermo, la Corporación Autónoma Regional del Alto Magdalena, CAM; las sociedades Berdez S.A.S. y León Aguilera S.A., con el fin de que se les declarara patrimonialmente responsables de los perjuicios causados con ocasión de las “irregularidades (acciones y omisiones)” acaecidas en el desarrollo y construcción del proyecto urbanístico “Condominio Campestre Campo Berdez Club House”. Las pretensiones de este pleito las estimaron en $5.030 millones,
El contexto de las “irregularidades”
En 2013 la sociedad Berdez S.A.S. estructuró la construcción del proyecto urbanístico denominado “Condominio Campestre Campo Berdez Club House”, en la vía que de Neiva conduce al corregimiento de El Juncal, en el municipio de Palermo.
Se trataba de 126 lotes de áreas individuales, que oscilaban entre los 750 y 1.035 m2; así como de áreas comunes y sociales. Berdez S.A.S., a su vez, contrató a la sociedad León Aguilera S.A., para ejecutar las obras de construcción. Lo que se relata en la acción judicial es que Berdez S.A.S. no cumplió con la entrega de las obras de copropiedad en los términos que le correspondía, “de acuerdo con los compromisos contractuales y legales adquiridos con cada uno de los copropietarios del condominio”
Por esta razón, consideraron que las dos firmas demandades les cobijaba una responsabilidad extrapatrimonial, ya que, según la versión de los demandantes, estructuraron y ejecutaron el proyecto urbanístico sin el debido soporte técnico, a partir de estudios parciales, y omitiendo de manera grave el cumplimiento de los requisitos exigidos por la ley “todo lo que generó graves anomalías en la construcción del condominio”. Asimismo, se señaló al municipio de Palermo y la CAM por el otorgamiento irregular de las licencias de construcción y los permisos ambientales que viabilizaron la obra.
Los reclamos de Berdez
Para los demandantes, la sociedad Berdez S.A.S., no cumplió con la entrega de las obras de copropiedad (obras de áreas sociales y obras de urbanismo del condominio) que le correspondía entregar de acuerdo con sus compromisos contractuales y legales con todos y cada uno de los copropietarios del condominio. Además, agregó que la sociedad León Aguilera S.A., como empresa constructora, “era igualmente responsable por las acciones y omisiones que se presentaron en la construcción irregular de las obras de áreas comunes y sociales y obras de urbanismo del condominio, (…) en su condición de contratista”. En este sentido, se señala que las vías y obras – salón comunal, capilla y piscina- del condominio presentaron agrietamientos; además, que se inundaba de forma constante el cuarto de máquinas, las pesebreras y los lotes. Todo esto, según los demandantes, porque la construcción del proyecto urbanístico se realizó con irregularidades de estabilización del terreno y con una clara vulneración de la ronda de protección de la quebrada denominada “Gallinazo”.
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La primera decisión
La Sala Sexta de Decisión del Tribunal Administrativo del Huila, lo primero que les dijo fue que una cosa era demandar a Palermo y la CAM, y otra muy distinta, a los particulares.
Además, cuestionó los argumentos a partir de los cuales se pretendía erigir la responsabilidad de las entidades públicas, en el sentido de que devenían de reproches a actos administrativos que, según la parte demandante, fueron expedidos de manera irregular e ilegal, y que originaron los perjuicios.
Para el Tribunal, si se tenía en cuenta las fechas en que se expidieron los actos administrativos (entre el 5 de julio de 2013 y el 30 de diciembre de 2016), y el momento en que se presentó la demanda -13 de julio de 2020-, resultaba evidente que se había configurado la caducidad, “porque vencieron los 4 meses para instaurar el medio de control para controvertir la legalidad de los mismos y exigir el restablecimiento del derecho, bajo la condición de haberse esgrimido algún vicio en su expedición”.
Para el Condominio, las pretensiones de la demanda no se fundamentaron en la mera expedición de los actos administrativos proferidos por el municipio de Palermo y la CAM, sino en las “acciones, omisiones e irregularidades cometidas por los demandados; las que fueron advertidas de manera puntual en la demanda”. Agregó que solo conoció del daño con la entrega del estudio geotécnico, hidrológico, hidráulico y topográfico, realizado por la sociedad “JM Ingeniería y Geotecnia S.A.S.”.
En relación con la responsabilidad de las sociedades Berdez S.A.S. y León Aguilera S.A., sostuvo el Tribunal que “no tenía competencia” para el estudio de los daños consistentes en las averías y mal funcionamiento de las áreas comunes o sociales del condominio, “en la medida que se trataba de un litigio de naturaleza claramente privada”.
En relación con la naturaleza privada, el Consejo de Estado en su análisis afirmó que “al margen de que en la demanda se imputara responsabilidad de carácter extracontractual tanto a las entidades públicas demandadas como a las sociedades Berdez S.A.S. y León Aguilera S.A., lo cierto es que los hechos y las pretensiones formuladas contra las sociedades comerciales tienen como fuente relaciones contractuales gobernadas por el derecho privado”.
Adicional a esto, el Consejo de Estado señala que el contrato que Berdez S.A.S. suscribió con León Aguilera S.A. no podría entenderse como un negocio jurídico del que fueran completamente ajenos los adquirentes. “La adecuada o inadecuada ejecución contractual los afectaba y/o beneficiaba de manera directa, de allí que podría sostenerse, no solo que en la correcta ejecución de ese vínculo tenían un especial interés, sino que, en lo que a las prestaciones estipuladas que a su favor concierne, contarían, también, con acciones de naturaleza civil contractual”.
¿Tenían otro camino judicial?
Para el Consejo de Estado, esta situación se asimila a lo que ocurre en el derecho Civil con lo relacionado con los supuestos “vicios rehibiditorios”, si se tiene en cuenta que, de acuerdo con el Artículo 1914 del Código Civil, “el comprador cuenta con la acción redhibitoria, en el término de prescripción que detalla el artículo 1923 ibídem, para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio de la cosa vendida, raíz o mueble por los vicios ocultos, los que, según el artículo 1915 ibídem, son aquellos que reúnen las siguientes calidades: i) haber existido al tiempo de la venta; ii) ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que se pueda presumir que conociéndolos el comprador la hubiera comprado a un precio menor, o lo hubiera hecho, y iii) no haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio”.
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