Concejo aprobó acuerdo de enajenación de predios ejidales. El acuerdo 020 autoriza al alcalde Germán Casagua para vender o ceder predios del municipio. Sanabria, ponente del proyecto, aseguró que esto permitirá la formalización de vivienda en estratos bajos. Lourdes Mateus criticó el articulado, señalando que hay predios con avalúos muy bajos y que se podrían perder otros de uso comunitario.
DIARIO DEL HUILA, NEIVA
Por: Gustavo Patiño
Ayer el Concejo de Neiva aprobó el Proyecto de Acuerdo 020 de 2024, «Por medio del cual se autoriza al alcalde municipal para adelantar los procesos de saneamiento y titulación de predios ejidales y/o fiscales con destinación habitacional de propiedad del municipio de Neiva bajo la modalidad de cesión gratuita, enajenación directa, y se dictan otras disposiciones». Durante el debate, pese a la negativa de cinco concejales por dar aprobación al articulado, el proyecto de acuerdo avanzó y espera sanción para empezar a ser aplicado.
Los predios ejidales
Los predios ejidales en Colombia son terrenos urbanos que forman parte del patrimonio de una entidad territorial, como un municipio, y se caracterizan por ser imprescriptibles. Estos predios pueden ser enajenados, es decir, vendidos o transferidos a otra entidad, pero están sujetos a normas especiales que los rigen. Algunas de las normas que reglamentan los predios ejidales en Colombia son La Constitución Política de la República de Colombia de 1991, que establece las bases para la administración y disposición de los bienes públicos, incluyendo los predios ejidales.
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Los acuerdos municipales, en los que los Concejos pueden dictar normas para la administración, venta o cesión gratuita de predios ejidales y el Decreto 3313 de 2022, que regula la enajenación de predios ejidales y establece procedimientos para su venta o transferencia. El acuerdo aprobado ayer busca regularizar la situación de muchas personas que han ocupado estos terrenos durante años, permitiéndoles obtener escrituras públicas y, por ende, seguridad jurídica sobre sus propiedades.
Posiciones encontradas
El Acuerdo generó un debate significativo en el Concejo de Neiva, revelando tensiones entre la necesidad de regularizar la situación de predios habitacionales y la preocupación por la protección de bienes comunales y la transparencia en el proceso de evaluación.
Yamid Sanabria, concejal ponente del Proyecto de Acuerdo 020 de 2024, defendió la propuesta subrayando la importancia del proyecto para resolver la situación de miles de personas que llevan años ocupando predios ejidales sin título formal, “el proyecto busca otorgar a la Administración Municipal la posibilidad de sanear y titularizar los predios ejidales y fiscales con destinación habitacional. Estos bienes han sido ocupados por muchas personas durante años, y nuestro objetivo es facilitarles el acceso a las escrituras públicas. Es una oportunidad para regularizar la situación de quienes han invertido en la mejora de estos terrenos, pero que no han podido obtener un título formal», señaló el cabildante.
Sanabria explicó que el acuerdo permitirá a los ciudadanos acceder a descuentos y tarifas propuestas por la administración para facilitar la titulación. Además, el concejal destacó que el proyecto tiene como meta que se desarrollen esquemas para que las personas que son dueñas de las mejoras puedan acceder a la propiedad y, gracias a ello, a proyectos de mejoramiento o construcción de las viviendas. «Actualmente, hay más de 4.700 predios con características similares en el municipio. Este proyecto busca establecer un procedimiento claro para que los ciudadanos puedan acceder a los beneficios de titulación. La administración ha diseñado un modelo de gestión integrado para facilitar este proceso y garantizar que las personas reciban los títulos correspondientes», apuntó el concejal ponente.
Falta de información
Por su parte, la concejala Lourdes Mateus, ha sido crítica del proyecto, señalando varias preocupaciones. Mateus criticó la falta de información organizada sobre los predios de uso comunitario. Según ella, no se ha realizado un censo adecuado de estos bienes, lo que pone en riesgo su protección. «No se ha realizado un censo adecuado de los predios de uso comunal. Hemos solicitado en varias ocasiones a la administración que avance en la organización de esta información para proteger estos bienes. Sin embargo, no ha mostrado disposición para subsanar estos inconvenientes».
La cabildante recordó casos anteriores en los que predios destinados a usos comunitarios fueron vendidos a particulares, y expresó su preocupación de que la misma situación pueda repetirse. «En el pasado, hemos visto cómo predios destinados a clubes de amas de casa y Juntas de Acción Comunal han terminado en manos de particulares. Este proyecto no proporciona las garantías necesarias para evitar que esto vuelva a suceder. Hay ejemplos documentados, como el caso del club de amas de casa en el barrio San Martín, donde la comunidad perdió el control sobre el predio», aseguró.
Sanabria también abordó las críticas sobre la protección de predios de uso comunitario. Aseguró que el proyecto incluye mecanismos para evitar que predios destinados a usos comunales, como Juntas de Acción Comunal y clubes de amas de casa, sean enajenados o cedidos inapropiadamente. «Durante el debate, se han planteado preocupaciones sobre la protección de predios de uso comunitario. Hemos incluido un parágrafo en el proyecto que excluye explícitamente estos predios de las modalidades de enajenación o cesión. Queremos garantizar que los bienes destinados a la comunidad no se vean afectados por este acuerdo», aseguró el ponente del proyecto de acuerdo.
‘Puertas abiertas a irregularidades’
Mateus argumenta igualmente que el acuerdo deja demasiadas «puertas abiertas» para situaciones irregulares, especialmente en cuanto a la valoración de los predios. «El acuerdo tiene una buena intención, pero deja demasiado margen para irregularidades. Hemos encontrado problemas significativos en la valoración de los predios. Por ejemplo, hay discrepancias en los avalúos de predios en barrios de estrato 4, como La Gaitana. Algunos predios están valuados de manera que no reflejan su valor real, lo que podría perjudicar los intereses del municipio», señaló la concejala y también planteó preocupaciones sobre la capacidad de la administración para realizar un seguimiento adecuado del proyecto. Advirtió que la falta de capacidad institucional para rastrear los bienes ejidales y fiscales podría resultar en una gestión ineficaz.
«Hay un desorden absoluto en la información, y la administración parece no tener la capacidad institucional para manejar esta situación de manera adecuada. Si no pueden rastrear los bienes ejidales, ¿cómo pueden garantizar su protección?», cuestionó la concejala de oposición, quien aseguró durante el debate que su postura no buscaba truncar la posibilidad de que personas que no han podido formalizar la propiedad de los predios que habitan hace muchos años, sino que su postura estuvo sustentada en la creencia de que se pueden hacer mucho mejor las cosas para evitar el detrimento patrimonial.
‘Hay mecanismos’
Sanabria ha defendido el acuerdo argumentando que el proyecto incluye mecanismos adecuados para la titulación de predios y que, aunque se han encontrado algunas discrepancias en los avalúos, estos están destinados a facilitar el proceso de regularización para quienes han ocupado los terrenos durante años. Según Sanabria, el modelo de gestión del acuerdo busca corregir y prevenir irregularidades en la valoración de los predios para asegurar que los ciudadanos reciban títulos adecuados. «En el caso de los predios que tienen un costo inferior a un salario mínimo legal vigente, se requiere una nueva valoración catastral para determinar el precio real, evitando así que se convierta en un negocio injusto para la comunidad», aseguró el concejal.
Precisión en los avalúos
En contraste, Mateus ha expresado serias preocupaciones sobre la precisión de los avalúos. Señalando que algunos predios están subvalorados de manera significativa, lo que podría perjudicar los intereses del municipio. Ella critica la falta de un sistema riguroso para revisar y actualizar los avalúos. Advirtiendo que esto podría permitir que algunos terrenos sean enajenados a precios injustos. Además, ha destacado casos específicos en los que los avalúos actuales no reflejan el valor real del suelo. Lo que podría resultar en un detrimento económico para la ciudad.
«Encontramos que algunos predios están mal evaluados. Como, por ejemplo, un predio de 76 metros cuadrados en un barrio de estrato 4 que está valuado en 16.000 pesos. Mientras que otro de 346 metros cuadrados en el mismo estrato está valorado en 81 millones de pesos. Esto implica que el metro cuadrado está avaluado a precios muy bajos para estos estratos», aseguró. «El acuerdo solo establece que predios por debajo de un salario mínimo legal vigente no requerirán un nuevo avalúo. Esto podría llevar a que algunos predios sean vendidos a precios incorrectos. Los casos específicos que hemos mencionado muestran que la falta de una nueva valoración podría perjudicar a la comunidad».
En estratos bajos
Sin embargo, Sanabria señaló que la mayoría de los predios ejidales se encuentran en los estratos bajos. “Se revisó de acuerdo a la estratificación más del 98% hacen parte de estratos uno y dos de Neiva. Están distribuidos en toda la ciudad por comunas y en algunos corregimientos», aseguró.
El acuerdo espera ser sancionado en los próximos días. Por lo que queda en las manos de las organizaciones comunitarias y comunales la tarea de evitar que los predios de uso común sean adquiridos por particulares, como lo aseguró Lourdes Mateus. Sin embargo, como señaló Sanabria, el acuerdo permitirá regularizar la propiedad en las viviendas de muchos ciudadanos. Quienes deberán estar al tanto del proceso que se debe adelantar. Para que la propiedad les sea vendida o entregada por la Administración Municipal, por medio de la Secretaría de Vivienda y Hábitat.
