DIARIO DEL HUILA, ANÁLISIS
Por: Rolando Monje Gómez
En línea con los modelos de propiedad de los establecimientos comerciales, es un hecho que el modelo de unipropiedad, tanto en unidades como en área, es el único que crece a un ritmo exponencial que registró en el 2021 un 301% con respecto al 2010 mientras que la multipropiedad y la propiedad concentrada crecieron al 35,2% y 62,2%, respectivamente.
El mercado inmobiliario residencial es el principal motor de la construcción en el país y concentra una parte importante de la participación en el PIB de edificaciones. Sin embargo, su contraparte, las edificaciones de destinos no habitacionales (hoteles, oficinas, bodegas, colegios, hospitales, etc.) son una parte vital en el encadenamiento productivo ya que, como lugar físico que representa, integra a todos los sectores de la economía, desde la administración pública hasta el sector financiero.
El mercado edificador ha presentado alta volatilidad con la llegada de la pandemia y con el proceso de reactivación sectorial. Sin embargo, cada componente de este subsector tiene dinámicas diferentes. Mientras que el mercado edificador residencial se ve afectado por variables sujetas a influencia estatal, tales como los programas de incentivos para la adquisición de vivienda, las edificaciones no habitacionales se rigen por unas presiones más enfocadas a las dinámicas del mercado de los efectos de oferta y demanda.
La importancia de este subsector es tal que debido a que este tipo de edificaciones representan los lugares físicos donde se estudian, desarrollan y ejecutan todas las decisiones que mueven a la economía del país para casi todos los sectores productivos. Así las cosas, el análisis estará canalizado en estudiar la coyuntura actual del mercado edificador no residencial y sus datos históricos, totales y por destinos, por medio del Censo de Edificaciones (CEED) que publica el Dane de manera trimestral.
Por otro lado, el objetivo es examinar el comportamiento de las licencias aprobadas de este subsector y cómo es la respuesta de la oferta ante las presiones de la demanda. Además, ambos escenarios serán expuestos y discutidos bajo una mirada por regiones del país para establecer las zonas geográficas que llevan la delantera y aquellas con más opciones de mejora para la expansión de este tipo de edificaciones que jalonan la economía.
Para el tercer trimestre del año 2021, se censaron 39 millones de metros cuadrados en total, de los cuales 4,1 millones fueron área en proceso nueva lo que representa un 10,7%. De este valor, el 20,3% hace parte de las edificaciones no residenciales que, en metros cuadrados, son 845.684. Finalmente, el 42,9% del total hace referencia a lo dispuesto para oficinas, comercio y bodegas que representan 0,4 millones de metros cuadrados.
Restricciones de movilidad
Desde el inicio de la pandemia, en el primer trimestre del 2020, el área de oficinas, comercio y bodegas ha bajado en su participación sobre el total de edificaciones no habitacionales, y esto se debe a dos factores fundamentales. El primero de ellos fue la influencia de las restricciones de movilidad impuestas por los gobiernos municipales, de tal forma que la demanda para este componente cayó radicalmente.
La segunda fue la necesidad de inversión en otros componentes que requería la coyuntura como hospitales y edificaciones institucionales, para dar una mejor respuesta a la emergencia sanitaria a nivel nacional. Sin embargo, aunque aún no se alcanzan niveles prepandemia, el área nueva no habitacional está siguiendo una senda al alza.
Por su parte, las regiones muestran una dinámica interesante en el área en proceso nueva. Los cambios interanuales son notables y reflejan el ejercicio de reactivación que ha sido llevado a cabo de una manera oportuna y eficiente en este subsector. En términos absolutos, el área nueva total de no habitacionales aumentó 35,7%, mientras que la del componente oficinas, comercio y bodegas lo hizo en 33,3%.
Se muestra una desconcentración de los metros cuadrados y un vínculo más fuerte entre la evolución de las áreas de las edificaciones no habitacionales y el segmento de oficinas, comercio y bodegas; ya que en el 2020 el coeficiente de determinación fue de 0,65, mientras que en el 2021 este rue fe 0,89, lo que representa una relación que tiende a la igualdad de equivalencias entre ambas variables.
Ciudades como Pasto, Valledupar y Armenia, tuvieron los aumentos más significativos en el segmento no habitacional; mientras que Cartagena, Montería y nuevamente Pasto, contienen las variaciones porcentuales más altas para el componente oficinas, comercio y bodegas.
Licencias de construcción
En referencia a las licencias aprobadas de construcción, se expone la evolución de esta variable para los destinos no habitacionales y el segmento oficinas, comercio y bodegas. En el acumulado doce meses al mes de septiembre del presente año, se dieron 3,9 millones de metros cuadrados en licencias al sector edificador no residencial, mientras que oficinas, comercio y bodegas registró 2,1 millones; lo que representa unas disminuciones de -4% y -10,7%, respectivamente.
El rezago negativo ocasionado por la pandemia es consecuente con la coyuntura actual, sin embargo, ambas series parecen haber pasado su punto de inflexión y se proyectan al alza. El 21,6% del total de licencias aprobadas en el mes de septiembre corresponden al sector edificador no habitacional.
A su vez, de este subtotal el 57,2% hace referencia al segmento de oficinas, comercio y bodegas con una preponderancia de los últimos dos al registrar una participación del 80,9%.
Participación departamental
En cuanto a la participación departamental de las licencias de construcción aprobadas para edificaciones no habitacionales, se observa que el aporte al total de edificaciones acumuladas doce meses con destinos ajenos a la vivienda se da mayoritariamente en la parte norte y central del país.
Es precisamente la capital de la República, Bogotá D. C., quien cuenta con la participación más alta al registrar 806.039 sobre los 3,9 millones de metros cuadrados de área no habitacional, lo que representa un 20,8%. Le siguen Antioquía, Cundinamarca y Valle del Cauca con porcentajes de 16,2%, 9,5% y 9,2%, respectivamente.
Por otro lado, la participación del segmento de oficinas, comercio y bodegas sobre el área total no habitacional de cada departamento. Solo en las regiones de San Andrés y Caquetá, que son las que tienen los aportes más bajos al total, este segmento ocupa el 100% de toda el área aprobada con destino no residencial en los últimos doce meses. Le siguen los departamentos de Caldas y Norte de Santander con porcentajes de 85,1% y 82,1%, respectivamente.
Las participaciones más bajas sobre el área total no habitacional del componente de oficinas, comercio y bodegas se dan en los departamentos de Chocó (9,8%), Magdalena (20,9%) y Bolívar (32%).
Así las cosas, se puede apreciar que el mercado de las edificaciones no habitacionales va por buen camino. Aunque aún no se alcancen niveles prepandemia, tanto para el área nueva como para las licencias aprobadas, la proyección es optimista y el proceso de reactivación del sector edificador no residencial se está llevando a cabo de una forma coherente con las presiones actuales de oferta y demanda.
Por el lado del área causada en las edificaciones no destinadas a la vivienda, se establece una participación del 40% con presiones al alza; mientras que, por el lado de las licencias, los mayores aportes se mantienen en las ciudades principales del país, pero con contribuciones importantes en el segmento de oficinas, comercio y bodegas en departamentos de economías medias.
De seguir esta dinámica y contando las iniciaciones de las licencias aprobadas, el 2022 será un año de prosperidad en el sector no habitacional impulsado principalmente por los segmentos de oficinas, parques industriales y centros comerciales.
La magnitud de la afectación en la vacancia de los centros comerciales llegó al 20% para el año 2020, incluso todavía, para junio de 2021, aunque hay tendencia a la baja.
